3 июля 2016 года подписан Федеральный закон №315-ФЗ, вносящий дополнения в статью 130 ГК РФ и относящий к недвижимым вещам предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машиноместа), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Новая норма вступает в силу с 1 января 2017 года и должна устранить проблемы с оформлением самых спорных объектов правоотношений – парковочных мест, правовой статус которых ранее не был прямо урегулирован законом.
В пункте 21 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ было дано определение парковочного места, под которым понимается специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.
Однако Градостроительный Кодекс РФ не регулирует гражданско-правовой статус машиномест, не определяет являются ли они объектам недвижимости, на которые можно зарегистрировать право собственности.
Большая доля споров возникала при отказе в регистрации права собственности на машиноместа в жилых комлексах, которые были построены с участием дольщиков.
В связи с множеством вопросов, возникающих при оформлении прав на машиноместа, возникла необходимость в разъяснениях о том, как применять нормы закона в таких ситуациях. Минэкономразвития опубликовало рекомендации, в которых государственным органам было предписано предъявлять требования к машиноместам как к помещениям.
В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 09.06.2011 №Д23-2475 при оформлении прав на машиноместа необходимо учитывать, что машиноместо может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении только в том случае, если оно удовлетворяет требования, предъявляемые к помещениям. То есть необходимо, чтобы машиноместо было изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении.
При кадастровом учете помещений (а также зданий и сооружений) необходимо представить описание реально существующего объекта недвижимости, объективными границами которого являются конструктивные элементы помещений: стены, перегородки, потолки.
Если машиноместо в помещении автостоянки (гаража) не ограничено (не изолировано) строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, то оно не является самостоятельным объектом, право на который может быть зарегистрировано (что подтверждалось и судебной практикой: Определение Верховного Суда РФ от 5.10.2015 №304-ЭС15-12189 по делу №А75-2907/2014, постановление 15ААС от 14.09.2015 №15АП-13250/2015 по делу №А32-5297/2015).
С января 2017 года в гражданский оборот вводится новый объект недвижимого имущества — машиноместо.
Законом впервые вводится понятие машиноместа как индивидуально-определенной части здания или сооружения, предназначенной исключительно для размещения транспортного средства. Машиноместо может быть не ограничено либо частично ограничено строительной или иной ограждающей конструкцией.
В соответствии с изменениями, введенными законодателями, местоположение машиноместа должно будет отражаться на плане этажа или части этажа здания либо сооружения посредством графического отображения на нем геометрической фигуры, полностью соответствующей границам машиноместа.
Границы же самого машиноместа на этаже будет возможно обозначать физически различными способами. К таким способам в том числе относится нанесение на поверхность пола или кровли соответствующей разметки (краской, с использованием всевозможных наклеек или иными способами). Главное, чтобы границы соответствовали фактическим.
Долгожданная новелла позволит решить вопрос с правовым статусом машиномест в зданиях и сооружениях. Владельцы таких машиномест получат возможность в установленном законом порядке распоряжаться правами на них.
Машиноместа в офисных и торговых центрах, наземных и подземных парковках, которые представляют собой отдельно стоящие сооружения, многоквартирных жилых домах с 1 января 2017 года будут полноценными объектами гражданских правоотношений, в отношении которых могут быть заключены договоры купли-продажи, аренды.