Федеральным законом от 08.08.2024 №266-ФЗ, вступившим в силу с 01 сентября 2024 года, уточнены пределы ответственности застройщиков по договору участия в долевом строительстве.
В пояснительной записке указывалось, что до внесения изменений была «двойная ответственность» застройщика в случае нарушения требований потребителя, касающихся качества передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установленная Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) и Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Закон устанавливает, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом №214-ФЗ, с учетом того, что исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора, определяется в соответствии с Законом № 214-ФЗ.
В рамках консолидации норм об ответственности закон адаптирует размеры подлежащих уплате участнику долевого строительства неустоек за нарушение требований к качеству объектов долевого строительства с учетом сложившейся социально-экономической ситуации, а также устраняет правовую неопределенность в части размера неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований о соразмерном уменьшении цены договора и о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов).
Застройщик будет уплачивать любому дольщику неустойку за несоблюдение сроков исполнения требований:
— устранить недостатки объекта, которые согласованы с контрагентом;
— соразмерно уменьшить цену договора;
— возместить расходы дольщика на исправление дефектов.
Неустойка за каждый день просрочки составит 1/300 ключевой ставки, которая действовала в период нарушения. Ее рассчитают, например, от расходов на устранение недостатков или от суммы возмещения дольщику – юрлицу либо ИП. Неустойку в пользу потребителя нужно будет уплачивать в двойном размере, но в сумме не более расходов на исправление дефектов.
Если суд удовлетворит иск гражданина, то также взыщет с застройщика штраф в размере 5% от присужденной суммы. Условие – застройщик не погасил требования добровольно (в то время как по Закону о защите прав потребителей штраф — 50% от взысканной суммы).
По мнению разработчиков закона предлагаемые изменения не повлекут неоправданного снижения установленных Законом № 214-ФЗ гарантий прав и законных интересов участников долевого строительства:
- все применимые меры ответственности застройщика установлены на уровне отраслевого законодательства,
- закон не меняет предусмотренных законодательством о защите прав потребителей подходов к компенсации морального вреда,
- участник долевого строительства вправе получить возмещение иных причиненных ему убытков сверх неустойки (штрафная неустойка), что отвечает действующим подходам к ответственности застройщика и позволяет компенсировать стоимость аренды помещения за период устранения недостатков в передаваемом объекте,
предусмотренные законом размеры неустоек с избытком компенсируют инфляционные потери потребителя. Так, при размере ключевой ставки 16% проектируемый размер неустойки за нарушение требований к качеству строительства составит 39% годовых.
