4 марта 2025 года вынесено Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ №127-КГ24-25-К4 по вопросу ответственности застройщика в случае сдачи квартиры дольщику с расхождением проектной (указанной в ДДУ) и фактической площади.
По обстоятельствам дела между застройщиком и дольщиком в мае 2021 года заключен договор участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения проектной общей приведенной площадью 56,87 кв. м.
В соответствии с пунктом 3.4 ДДУ проектная общая приведенная площадь и проектная общая площадь подлежат уточнению после завершения строительства объекта недвижимости. Общая приведенная площадь и общая площадь объекта долевого строительства определяются в установленном законом порядке соответствующей технической документацией, изготовленной после ввода объекта в эксплуатацию.
В силу пункта 3.5 договора допустимым изменением общей площади объекта долевого строительства является изменение общей площади объекта долевого строительства в любую сторону не более чем на 5 процентов.
Согласно пункту 4.1 ДДУ цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта долевого строительства) является договорной и определяется как произведение проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства и стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства.
Цена договора подлежит изменению, в том числе в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м (пункт 4.6 договора).
В силу пункта 4.7 договора в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 1 кв. м стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в пункте 4.1 договора.
В декабре 2022 года сторонами был подписан акт о передаче объекта долевого строительства, в соответствии с которым застройщик передал, а дольщик принял объект долевого строительства — квартиру общей фактической площадью 55,2 кв. м в многоквартирном доме.
В связи с разницей между общей площадью переданного объекта долевого строительства и проектной общей приведенной площадью дольщик потребовал выплатить стоимость разницы площадей, неустойку, проценты за пользование чужими денежными средствами в 10-дневный срок со дня получения требования.
Суд первой инстанции (Киевский районный суд г.Симферополя) исходил из доказанности факта нарушения застройщиком условий заключенного между сторонами ДДУ в части отступления от параметров объекта долевого строительства. Установив нарушение срока выплаты стоимости разницы площадей переданного объекта, суд первой инстанции взыскал с застройщика неустойку по Закону о защите прав потребителей, проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ и штраф.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым решение суда первой инстанции изменено в части расчета неустойки, отказано во взыскании процентов по ст.395 ГК РФ. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставил судебный акт апелляции без изменения.
СКГД Верховного Суда РФ отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В силу части 1 статьи 5 Закона о ДДУ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Условиями договора участия в долевом строительстве от 25 мая 2021 г. цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, сторонами согласованы изменение цены с учетом возможного изменения этой площади и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 1 кв. м, когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр.
Из договора следует, что если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м, то участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.
С учетом изложенного стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.
Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах с учетом положений пунктов 3.4, 3.5, 4.1, 4.6, 4.7 договора не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с пунктами 3.4, 3.5 договора участия в долевом строительстве от 25 мая 2021 г.
Верховный Суд РФ указал, что применяя к спорным правоотношениям положения статей 22, 23 Закона о защите прав потребителей, суды нижестоящих инстанций не установили, относится ли изменение размера площади объекта долевого строительства к отступлениям от условий договора или иным недостаткам такого объекта по смыслу части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, а следовательно, является ли нарушение установленного договором срока выплаты стоимости разницы площадей правовым основанием для взыскания с ответчика неустойки на основании статьи 23 Закона о защите прав потребителей или для уплаты им процентов за пользование чужими денежными средствами.
При этом суды не дали должной правовой оценки условиям договора, предусматривающим изменение площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, а также изменение в связи с этим цены договора.