Важным для практики является Определение СКЭС ВС РФ от 17.04.2025 №308-ЭС24-20719 по делу №А32-53202/2023, которым ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, поддержавших застройщика, оспаривавшем отказ МО город-курорт Сочи в выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома (МКД).
Застройщик арендовал публичный участок и получил градостроительный план (ГПЗУ) в 2019 году. Через 2 года местные власти запретили точечную застройку МКД в случае отсутствия инфраструктурной обеспеченности. Суды трех инстанции признали отказ в выдаче РНС незаконным, так как сведения из ГПЗУ можно использовать в течение 3 лет со дня выдачи, поэтому введенные через 2 года после этого ограничения не применяются.
Суды исходили из следующего: правоотношения застройщика и органа местного самоуправления по подготовке проектной документации и выдаче разрешения на строительство возникли с момента выдачи ГПЗУ, который не содержит сведений о необходимости принятия решения о комплексном развитии территории при строительстве объектов жилого назначения; на Общество не может быть возложена обязанность соблюдать положения муниципального правового акта, принятого через два года после получения застройщиком полной информации о градостроительных регламентах и ограничениях, которые надлежит соблюдать при проектировании, основываясь на информации ГПЗУ от 13 июня 2019 г.; положения ПЗЗ Сочи, предусматривающие строительство многоквартирных домов только в рамках комплексного развития территории, не подлежат применению к начавшимся до их вступления в силу правоотношениям.
Судебная коллегия Верховного Суда РФ по экономическим спорам не согласилась с позицией нижестоящих судов:
В соответствии с частью 11 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ при принятии решения о выдаче РНС уполномоченный орган проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство ГПЗУ, допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ; выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
По смыслу пунктов 4, 6 статьи 2 и части 1 статьи 51 ГрК РФ при выдаче РНС подлежит установлению допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с ограничениями, установленными земельным и иным законодательством РФ.
К принципам градостроительной деятельности (статья 2 ГрК РФ) относятся: обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории; обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности; осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории; ответственности органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека (пункты 1, 4 и 6 статьи 2 ГрК РФ).
С учетом приведенных принципов Градостроительный кодекс РФ (пункты 2, 5 — 7 статьи 1, пункты 1 и 3 части 3 статьи 8, часть 3 статьи 9, пункты 9 и 10 статьи 31, пункт 2 части 1 статьи 34) и Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (части 1 и 4 статьи 7 и пункт 26 части 1 статьи 16), действуя во взаимосвязи, устанавливают порядок осуществления территориального планирования и градостроительного зонирования, в частности, посредством утверждения муниципальными правовыми актами уполномоченных органов местного самоуправления городского округа генерального плана и правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, а также закрепляют правила обеспечения их соответствия документам территориального планирования (в том числе схемам территориального планирования РФ), которые являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений (определение Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 276-О).
Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28 декабря 2020 г. № 94 утверждены местные нормативы градостроительного проектирования данного муниципального образования, которыми установлена совокупность расчетных показателей, указанных в статье 29.2 ГрК РФ.
Нормативы градостроительного проектирования должны учитываться всеми субъектами, осуществляющими градостроительную деятельность на территории соответствующего региона.
В целях обеспечения решения вопросов местного значения и действуя в интересах населения муниципального образования с целью формирования комфортной городской среды, Городское Собрание Сочи муниципального образования городской округ «Город-курорт Сочи» Краснодарского края 28 июля 2021 г. приняло решение № 83, которым глава 12 части III ПЗЗ Сочи дополнена пунктом 12.1.2 «Ограничения, связанные с жилой застройкой и строительством нежилых объектов на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края», устанавливающим запрет на осуществления нового строительства объектов капитального строительства жилого назначения, за исключением поименованных в этом пункте случаев (ситуация застройщика не относилась к этим случаям).
Принятие указанного решения обусловлено высокой плотностью населения города-курорта Сочи при остром дефиците объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры и направлено на запрет точечного строительства многоквартирных домов, поскольку такие дома не смогут быть обеспечены объектами социального и бытового назначения.
Решение № 83 предусматривает реализацию жилищного строительства через проекты комплексного развития территории жилой застройки, согласно которым застройщики должны осуществить строительство не только объектов жилого фонда, но и объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.
Таким образом, на застройщика, имеющего намерение осуществлять строительство многоквартирного жилого дома, возложена обязанность соблюдения действующих требований градостроительного законодательства, государственных стандартов в области проектирования и строительства, строительных норм и правил, соответствующих градостроительных нормативов, правил застройки города.
Строительство нового многоквартирного дома не может вестись без учета перспектив последующего проживания граждан, нуждаемости их в определенных социальных объектах и разработанных муниципалитетом нормативов, направленных на обеспечение благоприятных условий проживания, гарантированных статьей 42 Конституции РФ.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, связано с решениями органов публичной власти в градостроительной сфере, предназначенными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций, а потому должно осуществляться в соответствии с принципами градостроительного и земельного законодательства (постановление от 12 ноября 2020 г. № 46-П; определения от 6 октября 2015 г. № 2317-О, от 17 декабря 2020 г. № 2861-О, от 27 декабря 2023 г. № 3536-О и др.).
Данные цели достигаются, как правило, принятием органами публичной власти решений по комплексному социально-экономическому развитию соответствующих территорий.
При соблюдении баланса частных и публичных интересов в вопросе осуществления строительства в Сочи необходимо, прежде всего, учитывать статус города — курорта федерального значения, который относится к особо охраняемым территориям и объектам, имеющим особенности в использовании и охране и предназначенным для организации санаторно-курортного лечения и медицинской реабилитации.
По мнению Верховного Суда РФ выдача в защиту экономических интересов застройщика разрешения на строительство многоквартирного девятиэтажного дома в отсутствие надлежащего обеспечения объектами социальной и инженерной инфраструктуры повлечет нарушение публичных интересов и прав неопределенного круга лиц, в том числе будущих жильцов дома.
Верховный Суд РФ напоминает, что в случае принятия нормативных правовых актов, регламентирующих градостроительную деятельность, влекущих невозможность строительства объекта, для возведения которого публичный участок был предоставлен в пользование, правообладатель участка вправе защитить права, которые он считает нарушенными, в установленном гражданским законодательством порядке, в том числе путем предъявления требования о взыскании убытков.
При этом ВС РФ указывает, что застройщик, являясь профессиональным участником рынка недвижимости, действуя разумно и предусмотрительно при планировании и реализации своих строительных проектов, должен был учитывать изменение правил осуществления строительства, в том числе, в сфере его нормативного регулирования, в связи с чем на момент подготовки проектной документации, обращаясь в 2022 году за проведением негосударственной экспертизы проектной документации и подачи заявления о выдаче разрешения на строительство, должен был знать о введенных в 2021 году на территории города-курорта Сочи изменениях относительно строительства новых объектов капитального жилищного строительства и их направленности.
24 апреля 2025 года застройщиком подана надзорная жалоба на Определение СКЭС ВС РФ от 17.04.2025 г. в Президиум Верховного Суда РФ.